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地产“紧箍咒”何时休?
2019-07-30 16:24 作者:张玮 来源:中国经营网

多年来地产投资是少有的能够跑赢通胀的资产形势。在经济下行、实体投资回报低位的情况下,越来越多的投资意愿集中在地产行业,而包括制造业在内的其他实体部门则饱受冷遇,资金“脱实向虚?#20445;?#20652;生资产泡沫。过去几年尚可通过监管政策慢慢调节,但如今外部环境恶化,以制造业为主的国内企业需要同时面临内部供给侧改革和外需减弱双重压力,政策当局对货币传导扰动的容忍度明?#36234;?#20302;。

2016年12月,中央经济工作会议明确指出 “房子是用来住的,不是用来炒的”。?#28304;耍?#22320;产进入“严监管元年”。今年5月17日,银保监会发布“23号文?#20445;?#23545;银行、信托、资管、金融租赁公司违规投资房地产项目进行整治,收紧部分债券、ABS融资渠道;7月监管部门对地产贷款较多的部分银行进行窗口指导,控制房地产贷款额度;同时,作为资金面监管的进一步补充,发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,保证外债规模不增加。

在严监管驱使下,我国?#20013;?#22810;年的房价高增长得到了明显遏制。7月29日,社科院发布的《中国住房市场发展月度?#27835;?#25253;告》显示,反映全国24个核心城市房价的纬房核心指数微涨0.09%,涨速进一步趋缓。北上广深房价指数环比集体下跌,深圳跌幅最大,达0.98%。一个新的问题油然而生——房价是否?#28304;?#36827;入“下跌元年?#20445;?/p>

在笔者看来,尽管地产属于经济增长的“老经济?#20445;?#26159;供给侧改革的“重要对象?#20445;?#20294;包括装修、家用电器、汽车等在内的“地产后周期”对经济的正向贡献仍不可忽视。政策层并非要将地产 “一棒打死?#20445;?#32780;是阶段性“捂住?#20445;?#26410;来存在适时放松的可能性。

地产“紧箍咒”何时放松?回答这个问题,首先要理解此轮严监管的缘由。

前面提到,由于多年来房价上涨远超通胀,跑赢?#21496;?#22823;多数资产投资收益,包括企业和个人在内的投资主体存在级强烈的地产投资意愿。2019年初,曾有央视报料某科技企业 “拿地”炒地的尴尬?#24418;?#19981;仅企业和个人如此,金融机构更是如此。多年来我国实行以商业银?#24418;?#20027;体的间接融资体制,商业银行在投资?#24418;?#19978;与央行意愿并不完全相符,大多时候存在信贷错配。每当经济下行时期,逆周期调节货币宽松,都会有大量资金流向房地产和股票市场。恰逢今年三季度美联储降息临近,世界主要国家和经济体货?#19994;?#23616;?#27982;?#20020;中长期货币宽松拐点。在经济回落预期下,如果我国资金传导效?#23454;?#19979;,跟随降息非但不能挽救实体经济,反而?#22815;?#21161;长资产泡沫。故此,在央行对基准利率操作前,势必要确保资金传导渠道“开正门、堵偏门”。只有确保“堵偏门?#27604;?#24471;实质进展,才有可能放松地产管制。

地产严监管的第二个原因主要是为了提振消?#36873;?#26681;据《中国家庭财富调查报告(2018)》显示,中国?#29992;?#23478;庭财富房产净值占比为66.35%,家庭资产构成开始转向以房地产持有为主要形式。考虑?#29992;?#20013;长期贷款与商品房交易(购房需求)高度相关,如果购房需求大,过高的中长期借贷会增加?#29992;?#30340;偿债压力,压缩可支配收入空间,进而抑制消费?#29615;?#21046;,如果房地产管控从严,方可?#22836;啪用?#28040;费能力,提振经济。

下半年地产监管会放松吗??#27835;?#21069;面的?#38477;?#21046;?#23478;?#32032;:货币传导方面,此前央行副行长陈雨露已经在“2019清华五道口全球金融论?#22330;?#19978;表示,近期货币政策传导效?#26102;?#38469;改善,信用收缩的局面得到有效缓解。从这点来看,情况较为乐观。对于消费制约,今年上半年社会消费品零售总额195210亿元,同比名义增长8.4%。其中,6月份当月同比增长9.8%,消费同样有所改观。不过,消费增速的反弹主要得益于?#29992;?#25903;出端的减少,而非收入端的改善。支出端受益于?#38477;悖?#19968;是房地产紧箍咒不变,?#29992;?#20013;长期贷款增速下降,对?#29992;?#21487;支配收入的长期挤占连续改观;二是个人层面的减税降费,今年以来个人所得税同比增速不断下降,且自去年11月起就已进入负值区间。收入端未见改善主要是指在企业营商环境没有明?#24895;?#21892;的情况下,工资性收入提升有限,就业压力犹存。6月制造业PMI?#21046;?#21069;值至 49.4%,连续两个月处于近3年次低水平,也是连续两个月低于荣枯线。如果未来外需?#26377;?#24369;势,企业营商压力不减,至少从提振?#29992;?#25910;入进而刺激消费的角度考虑,距离地产严监管的枷锁彻底淡化?#34892;?#26102;日。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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